Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung: Das sollten Käufer wissen

Beim Kauf einer Immobilie mit Bankfinanzierung begegnet Käufern früher oder später der Begriff Grundschuld. Was zunächst nach einem komplizierten juristischen Konstrukt klingt, gehört in Deutschland zum üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. Die Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Ihre rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 1191 ff. BGB.

Durch die Eintragung der Grundschuld wird die Bank allerdings nicht zur Eigentümerin des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält vielmehr ein dingliches Sicherungsrecht an der Immobilie. Wird das abgesicherte Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt, kann dieses Sicherungsrecht im Ernstfall eine Verwertung der Immobilie ermöglichen. Aus diesem Grund ist die Grundschuld bei der Finanzierung von Immobilien von großer Bedeutung.

Warum Banken eine Grundschuld verlangen

Bei Immobilienkrediten geht es häufig um hohe Darlehenssummen und lange Laufzeiten. Banken möchten sich deshalb für den Fall absichern, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Üblicherweise erfolgt diese Absicherung durch die Bestellung einer Grundschuld auf die finanzierte Immobilie.

Hierfür werden die notwendigen Erklärungen notariell beurkundet beziehungsweise beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Auf diese Weise erhält die Bank die vereinbarte Sicherheit für die Finanzierung.

Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar und dauerhaft mit einem bestimmten Darlehen verbunden sein muss. Das unterscheidet sie von anderen Sicherungsformen und macht sie für Banken und Immobilieneigentümer besonders praktisch. Ist ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, muss die eingetragene Grundschuld deshalb nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwinden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie bestehen bleiben und später beispielsweise für eine neue Finanzierung oder Anschlussfinanzierung genutzt werden. Soll sie dagegen aus dem Grundbuch entfernt werden, ist dafür in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.

So wird eine Grundschuld eingetragen

Sobald die Finanzierung einer Immobilie feststeht, stellt die finanzierende Bank dem Käufer normalerweise die Unterlagen für die Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese Dokumente werden an den zuständigen Notar weitergegeben.

Bei einem Notartermin werden die entsprechenden Erklärungen besprochen und unterzeichnet. Der Notar kümmert sich anschließend darum, dass die Grundschuld beim Grundbuchamt zur Eintragung eingereicht wird. Damit wird die Sicherheit der Bank rechtlich im Grundbuch verankert.

Für die Auszahlung des Immobilienkredits ist die Absicherung der Bank ein wichtiger Bestandteil des Ablaufs. In vielen Finanzierungen wird das Darlehen daher erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen ist beziehungsweise die vom Kreditinstitut verlangten Sicherheiten vorliegen.

Käufer sollten außerdem berücksichtigen, dass die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe richtet sich insbesondere nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld und nach den gesetzlich vorgegebenen Gebühren. Diese Ausgaben gehören daher zu den typischen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und dessen Finanzierung entstehen.

Weshalb die Grundschuld für eine Finanzierung so bedeutend ist

Die Grundschuld mag auf den ersten Blick vor allem wie eine juristische Formalität erscheinen. Tatsächlich schafft sie jedoch eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Banken Immobilienkredite zu den vereinbarten Konditionen bereitstellen können. Ohne eine entsprechende Sicherheit würden viele Kreditinstitute eine Finanzierung dieser Größenordnung nicht gewähren.

Gleichzeitig sorgt die Einbindung des Notars dafür, dass die erforderlichen Erklärungen rechtssicher abgegeben werden. Käufer erhalten im Rahmen des Verfahrens Informationen über die Bedeutung und Tragweite der Grundschuldbestellung, bevor die Eintragung im Grundbuch erfolgt.

Damit ist die Grundschuld ein fester Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen und eng mit dem Ablauf eines finanzierten Immobilienkaufs verbunden.

Grundschuld frühzeitig in die Kaufplanung einbeziehen

Wer den Erwerb einer Immobilie über ein Darlehen finanzieren möchte, sollte sich möglichst früh mit der Grundschuld und den damit verbundenen Abläufen beschäftigen. Neben dem eigentlichen Kaufpreis spielen schließlich auch Finanzierungskosten, Notargebühren, Grundbuchkosten und weitere Kaufnebenkosten eine Rolle.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Käufern dabei helfen, den gesamten Kaufprozess besser einzuordnen und die einzelnen Schritte von der Finanzierung bis zur Eigentumsübertragung verständlich zu machen. Die konkrete Ausgestaltung der Grundschuld und ihre rechtliche Abwicklung liegen jedoch bei der finanzierenden Bank und dem zuständigen Notar.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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