Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer trägt welche Kosten?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses kann die Maklerprovision einen spürbaren Teil der Kaufnebenkosten ausmachen. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten deshalb besondere Regeln für die Verteilung der Maklerkosten. Sie sollen insbesondere verhindern, dass Verbraucher als Käufer die vom Verkäufer veranlassten Maklerkosten vollständig übernehmen müssen.

Vor der gesetzlichen Neuregelung konnte ein Immobilieneigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und gleichzeitig vereinbaren, dass im Erfolgsfall die gesamte Provision vom Käufer getragen wird. Gerade in Regionen mit hoher Nachfrage nach Wohnimmobilien war eine solche vollständige Übernahme der Courtage durch den Käufer durchaus üblich.

Mit den seit Ende 2020 geltenden Vorschriften wurde diese Möglichkeit für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher deutlich eingeschränkt. Wer als Käufer eine solche Immobilie für private Zwecke erwirbt, soll nicht mehr ohne Weiteres mit der vollständigen Maklerprovision belastet werden können.

Wann Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen

Entscheidend ist zunächst, wie der Makler beauftragt wurde. Hat der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag geschlossen, müssen sich beide Parteien zu einer Provision in gleicher Höhe verpflichten. Es ist in diesem Fall also nicht zulässig, vom Käufer eine höhere Courtage zu verlangen als vom Verkäufer.

Auch wenn zunächst nur eine Seite den Makler beauftragt hat, kann die Provision nicht beliebig auf die andere Vertragspartei übertragen werden. Wird beispielsweise der Makler vom Verkäufer beauftragt und soll sich der Käufer später an den Kosten beteiligen, muss der Verkäufer selbst mindestens einen ebenso hohen Anteil tragen. Umgekehrt gilt die Regel entsprechend, wenn der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers ist.

Dabei gibt es noch eine weitere wichtige Vorgabe: Soll die nicht beauftragende Partei einen Teil der Maklerkosten übernehmen, wird ihr Zahlungsanspruch erst fällig, nachdem die ursprünglich verpflichtete Partei ihren Anteil tatsächlich gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde.

Die häufig verwendete Bezeichnung „50/50-Regel“ trifft den Grundgedanken damit zwar gut, sollte aber nicht als starre Vorgabe für jeden Immobilienverkauf verstanden werden. Die besonderen Vorschriften zur Provisionsverteilung gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Maklerverträge müssen in Textform geschlossen werden

Die gesetzlichen Regelungen haben außerdem für mehr Klarheit beim Zustandekommen eines Maklervertrags gesorgt. Geht es um die Vermittlung oder den Nachweis einer Kaufgelegenheit für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden.

Eine rein mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag genügt damit nicht. Der Vertrag kann beispielsweise per E-Mail oder in einem entsprechenden Dokument festgehalten werden. Für Käufer und Verkäufer wird dadurch nachvollziehbarer, welche Leistungen vereinbart wurden und welche Provisionspflichten bestehen.

Was die Regelung für den Immobilienmarkt bedeutet

Wie stark die gesetzlichen Vorgaben die Praxis tatsächlich verändert haben, hängt auch vom jeweiligen regionalen Immobilienmarkt ab. Schon vor der Reform war es in verschiedenen Bundesländern üblich, dass Verkäufer und Käufer die Maklercourtage zu vergleichbaren Teilen übernahmen. In anderen Regionen, insbesondere auf stark nachgefragten Märkten, wurde die Provision dagegen häufiger vollständig dem Käufer auferlegt.

An der grundsätzlichen Bedeutung eines professionellen Immobilienmaklers hat die gesetzliche Regelung nichts geändert. Eine erfolgreiche Immobilienvermittlung umfasst weit mehr als die reine Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Kaufinteressent. Marktkenntnis, eine fundierte Preisstrategie, die professionelle Präsentation der Immobilie, die Auswahl geeigneter Interessenten und nicht zuletzt die Verhandlungsführung können erheblichen Einfluss auf den Verkaufserfolg haben.

Auch die Höhe der Maklervergütung ist nicht durch einen bundesweit einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz festgelegt. Wird keine konkrete Vergütungshöhe vereinbart, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch grundsätzlich den üblichen Maklerlohn vor.

Die konkrete Provision bleibt damit ein wichtiger Bestandteil der Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber. Mitunter wird eine selbstbewusst verhandelte Courtage sogar als Hinweis auf die Verhandlungsstärke eines Maklers gesehen: Schließlich wünschen sich Verkäufer einen Profi, der nicht nur seine eigene Leistung überzeugend vertritt, sondern später auch beim Verkauf der Immobilie einen möglichst guten Preis durchsetzen kann.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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