Immobilienbewertung bei Renditeobjekten: So funktioniert das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zählt nicht allein die Bausubstanz. Für Käufer und Investoren ist vor allem entscheidend, welche laufenden Erträge sich mit dem Objekt künftig erzielen lassen. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an: Es bewertet eine Immobilie auf Basis ihrer nachhaltigen Ertragskraft und hilft dabei, ihren realistischen Marktwert einzuschätzen.

Wer den Wert eines Mietshauses, einer vermieteten Eigentumswohnung oder einer Gewerbeimmobilie bestimmen möchte, greift häufig auf das Ertragswertverfahren zurück. Anders als bei einer selbst genutzten Immobilie steht bei solchen Objekten die wirtschaftliche Nutzung im Vordergrund. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert orientiert sich deshalb maßgeblich daran, welche Einnahmen ein Käufer durch die Vermietung voraussichtlich erzielen kann.

Gerade für Investoren ist diese Betrachtungsweise interessant. Sie können damit besser beurteilen, ob Kaufpreis, mögliche Rendite und langfristige Entwicklung einer Immobilie in einem sinnvollen Verhältnis zueinander stehen.

Welche Größen bestimmen den Ertragswert?

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren zu den etablierten Methoden der Immobilienbewertung. Die gesetzlich geregelte Berechnung folgt einer vergleichsweise komplexen Systematik, bei der mehrere Faktoren miteinander verknüpft werden.

Eine wichtige Grundlage bildet zunächst der Bodenwert. Er beschreibt den Wert des Grundstücks in unbebautem Zustand und wird getrennt vom Wert des darauf stehenden Gebäudes betrachtet. Der Hintergrund ist nachvollziehbar: Während ein Gebäude mit zunehmendem Alter und durch Abnutzung an Wert verlieren kann, unterliegt das Grundstück selbst keiner vergleichbaren technischen Alterung.

Von besonderer Bedeutung ist außerdem der sogenannte Liegenschaftszinssatz. Vereinfacht ausgedrückt bildet er die marktübliche Verzinsung vergleichbarer Immobilien ab und setzt die zu erwartenden Erträge in Beziehung zum Immobilienwert. Dabei spielen unter anderem Lage, Objektart und die Verhältnisse auf dem jeweiligen Immobilienmarkt eine Rolle.

Hinzu kommen die tatsächlich beziehungsweise nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Von den jährlichen Erträgen werden die laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis ist der sogenannte Jahresreinertrag, der eine wesentliche Grundlage der weiteren Berechnung bildet.

Auch die Restnutzungsdauer hat erheblichen Einfluss auf den Ertragswert. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der bauliche Zustand einer Immobilie spielt hierbei eine wichtige Rolle. Ein gepflegtes und regelmäßig modernisiertes Objekt kann in der Regel länger ohne größere Sanierungsmaßnahmen genutzt werden als eine Immobilie mit erheblichem Instandhaltungsbedarf.

Darüber hinaus können besondere objektspezifische Merkmale den Wert beeinflussen. Bauliche Mängel, aufgeschobene Investitionen oder Einschränkungen bei der Vermietbarkeit können beispielsweise zu Abschlägen führen. Positive Besonderheiten können sich entsprechend wertsteigernd auswirken.

Warum Grundstück und Gebäude getrennt betrachtet werden

Bei der Berechnung des Ertragswertes wird zunächst zwischen dem Boden und den baulichen Anlagen unterschieden. Diese Trennung ist ein grundlegender Bestandteil des Verfahrens.

Ein Gebäude besitzt nur eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer. Mit den Jahren entstehen Verschleiß, Modernisierungsbedarf und gegebenenfalls größere Sanierungsmaßnahmen. Das Grundstück bleibt dagegen grundsätzlich dauerhaft bestehen. Deshalb werden Bodenwert und Gebäudeertrag zunächst getrennt betrachtet und anschließend innerhalb der Berechnung wieder zusammengeführt.

Für den eigentlichen Ertragswert sind neben dem Jahresreinertrag insbesondere der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer entscheidend.

Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins beeinflussen den Immobilienwert

Aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer wird ein Kapitalisierungsfaktor abgeleitet, der auch als Vervielfältiger oder Barwertfaktor bezeichnet wird. Er dient dazu, die künftig erwarteten Erträge auf einen heutigen Wert zu übertragen.

Eine lange Restnutzungsdauer wirkt sich dabei grundsätzlich positiv aus. Kann eine Immobilie voraussichtlich noch viele Jahre wirtschaftlich genutzt und vermietet werden, können entsprechend länger Erträge erzielt werden. Der Kapitalisierungsfaktor fällt dadurch höher aus, was wiederum den Ertragswert der Immobilie steigern kann.

Etwas weniger intuitiv ist der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes. Ein höherer Zinssatz führt grundsätzlich zu einem niedrigeren Vervielfältiger. Dahinter steht unter anderem die Überlegung, dass höhere Renditeerwartungen häufig mit höheren Risiken verbunden sind. Besonders hohe Erträge können beispielsweise weniger nachhaltig sein oder mit einem erhöhten Risiko für Mietausfälle, Leerstände oder andere wirtschaftliche Verluste einhergehen.

Das Ertragswertverfahren betrachtet deshalb nicht nur die Höhe möglicher Einnahmen, sondern berücksichtigt indirekt auch, wie sicher und dauerhaft diese Erträge voraussichtlich erzielt werden können.

Für Investoren zählt neben der Rendite auch die Wertstabilität

Die genaue Berechnung des Ertragswertes ist anspruchsvoll und erfordert sowohl Kenntnisse des Immobilienmarktes als auch Erfahrung bei der Bewertung von Renditeobjekten. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist vor allem wichtig zu verstehen, was hinter dem Verfahren steckt: Eine Immobilie ist nicht automatisch besonders wertvoll, nur weil sie aktuell hohe Mieteinnahmen erzielt.

Entscheidend ist ebenso, wie lange diese Einnahmen voraussichtlich bestehen bleiben und welches wirtschaftliche Risiko mit dem Objekt verbunden ist. Eine Immobilie mit langfristig stabilen Erträgen und einem überschaubaren Risiko kann für Investoren daher besonders attraktiv sein.

Auch für finanzierende Banken kann das Ertragswertverfahren eine wichtige Grundlage darstellen. Bei Renditeimmobilien liefert die Betrachtung der langfristig erzielbaren Erträge unter Umständen eine aussagekräftigere Entscheidungsgrundlage als eine Bewertung, die sich vor allem an aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte orientiert.

Den Ertragswert Ihrer Immobilie professionell einschätzen lassen

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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