Wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch ansetzt

Wer eine Immobilie erbt, muss sich häufig nicht nur mit dem Nachlass, sondern auch mit der möglichen Erbschaftsteuer beschäftigen. Entscheidend ist dabei der Wert, den das Finanzamt für Haus und Grundstück feststellt. Am Beispiel von Hannes M. zeigen wir, wie diese Bewertung zustande kommt und welche Möglichkeiten bestehen, einen zu hoch angesetzten Wert zu widerlegen.

Hannes M. hat das Haus seiner Eltern geerbt. Selbst einziehen möchte er jedoch nicht, denn er lebt bereits in einer Immobilie, die genau seinen Vorstellungen entspricht. Deshalb plant er, das geerbte Haus zu verkaufen.

Welchen Preis er dafür erzielen kann, lässt sich auf den ersten Blick nur schwer einschätzen. Die Fassade ist sichtbar in die Jahre gekommen, und auch im Inneren stehen einige kleinere Renovierungs- und Verschönerungsarbeiten an. Gleichzeitig befindet sich das Grundstück in einer besonders attraktiven Lage direkt an einem See. Hannes M. fragt sich daher, welchen Einfluss der Zustand des Hauses und die außergewöhnliche Grundstückslage auf den tatsächlichen Immobilienwert haben.

Diese Frage ist nicht allein für den geplanten Verkauf relevant. Auch die Höhe der Erbschaftsteuer hängt wesentlich davon ab, welchen Wert die Immobilie hat.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert berechnet

Nach einer Erbschaft stellt das Finanzamt den steuerlich maßgeblichen Grundbesitzwert der Immobilie fest. Die Berechnung erfolgt nach gesetzlich geregelten und weitgehend standardisierten Bewertungsverfahren.

Dabei fließen unter anderem Daten der örtlichen Gutachterausschüsse ein. Hierzu gehört beispielsweise der Bodenrichtwert, der einen durchschnittlichen Grundstückswert für eine bestimmte Lage angibt. Die individuellen Besonderheiten einer Immobilie werden bei diesem Verfahren jedoch nicht immer vollständig erfasst.

Anders als bei einem ausführlichen Verkehrswertgutachten findet normalerweise keine persönliche Besichtigung des Objekts statt. Der tatsächliche Zustand des Hauses, notwendige Reparaturen, die konkrete Ausstattung oder besondere Vor- und Nachteile der Lage können dadurch unberücksichtigt bleiben.

Für Hannes M. bedeutet dieses vereinfachte Vorgehen zunächst weniger organisatorischen Aufwand. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass der festgestellte Wert nicht den realen Verhältnissen entspricht. Da das Finanzamt mit typisierten Annahmen und allgemeinen Berechnungsgrundlagen arbeitet, kann der Grundbesitzwert deutlich über dem Preis liegen, der bei einem Verkauf am Markt tatsächlich erreichbar wäre. Die Folge kann eine entsprechend höhere Erbschaftsteuer sein.

Ein Gutachten kann einen niedrigeren Wert belegen

Auch Hannes M. stellt fest, dass der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert erheblich über seiner eigenen Einschätzung liegt. Um Klarheit zu erhalten, wendet er sich an einen erfahrenen Immobilienmakler.

Auf Grundlage seiner Marktkenntnis und der konkreten Eigenschaften des Hauses ermittelt der Makler den realistischen Verkehrswert. Das Gutachten berücksichtigt sowohl die attraktive Lage am See als auch den Renovierungsbedarf und den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Das Ergebnis liegt deutlich unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert.

Mit einem geeigneten Verkehrswertgutachten kann Hannes M. im Rahmen der sogenannten Öffnungs- beziehungsweise Escape-Klausel nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der pauschal berechnete Wert des Finanzamtes. Auf diese Weise kann die steuerliche Bewertung korrigiert und die Erbschaftsteuer entsprechend reduziert werden.

Für Hannes M. hat sich die professionelle Wertermittlung gleich doppelt gelohnt. Er konnte eine überhöhte Steuerbelastung vermeiden und kennt nun zugleich den realistischen Marktwert des geerbten Hauses. Anschließend beauftragt er den Makler auch mit dem Verkauf der Immobilie.

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