Kostenlos und unverbindlich
Immobilienbewertung Dortmund – KOCH IMMOBILIEN IVD e.K.
Wir schätzen den Marktwert Ihrer Immobilie kostenlos und unverbindlich ein, vor Ort und mit Verkaufspreisen aus Ihrem Stadtteil. Das ist die Grundlage für Ihren Angebotspreis. Für Gericht, Erbe oder Finanzamt brauchen Sie ein Gutachten eines Sachverständigen, dabei beraten wir Sie gern.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ergebnis: eine nachvollziehbare Preisempfehlung für Ihren Verkauf
- Grundlage: Besichtigung, Verkaufspreise aus Ihrem Viertel und die amtlichen Daten des Gutachterausschusses
- Schneller Einstieg: unser Online-Tool zeigt Ihnen vorab eine erste Spanne
- Erfahrung: seit über 30 Jahren in Dortmund und Umgebung
Was ist Ihre Immobilie in Dortmund wert?
Geben Sie in wenigen Schritten die Daten Ihrer Immobilie ein und erhalten Sie eine erste Preisspanne. Den genauen Wert ermitteln wir anschließend bei einem kostenlosen Termin vor Ort.
Ihr Immobilienberater
Christian Koch, Geschäftsführer
„Dortmund besteht aus vielen kleinen Märkten, zwischen der Nordstadt und Kirchhörde liegen Welten. Selbst innerhalb eines Stadtteils macht oft die Straße den Unterschied. Deshalb sehe ich mir jede Immobilie vor Ort an, bevor ich einen Preis nenne.“
So läuft Ihre Bewertung bei uns ab
Von der ersten Anfrage bis zur Preisempfehlung begleitet Sie ein fester Ansprechpartner aus unserem Büro an der Märkischen Straße.
- AnfrageSie schreiben uns oder rufen an. Je genauer Sie Baujahr und Fläche nennen, desto gezielter wird der erste Termin.
- Unterlagen sichtenWir sichten Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis sorgfältig. Fehlt ein Dokument, sagen wir Ihnen, wo Sie es bekommen.
- Besichtigung vor OrtBei der Begehung prüfen wir den baulichen und energetischen Zustand, die Ausstattung und die Umgebung. Was man sieht, fließt in den Preis ein, nicht nur die Quadratmeter.
- ErgebnisSie erhalten eine fundierte und verständliche Einschätzung und eine Empfehlung für den Angebotspreis. Sie entscheiden dann, ob und wann Sie verkaufen.
Welche Bewertung brauchen Sie? Der Anlass entscheidet
Eine Wertermittlung ist sinnvoll, sobald eine Entscheidung ansteht: Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, Sie haben geerbt oder trennen sich. Die Tabelle zeigt, welche Bewertung in Ihrem Fall reicht und wer sie erstellt.
| Anlass | Was Sie brauchen | Wer sie erstellt |
|---|---|---|
| Verkauf | Eine Marktwerteinschätzung für den Angebotspreis. Sie entscheidet, ob Sie zu einem realistischen Preis starten. | wir, kostenlos |
| Erbe oder Schenkung | Bei einer Erbschaft reicht für die Entscheidung unter Erben oft unsere Einschätzung. Für Finanzamt oder Streit in der Erbengemeinschaft brauchen Sie ein Gutachten. Mehr im Ratgeber für Erben. | wir / Sachverständige oder Gutachterausschuss |
| Scheidung | Einigen sich beide, reicht oft unsere Einschätzung. Können sich die Partner nicht einigen, wird in der Regel ein Gutachten benötigt. Mehr zur Immobilie bei Trennung und Scheidung. | wir / Sachverständige oder Gutachterausschuss |
| Finanzierung | Die Bank legt ihren eigenen Maßstab an. Fragen Sie vorher nach, welche Unterlagen sie braucht. | die Bank bzw. ihr Gutachter |
| Finanzamt | Liegt der Steuerwert über dem Markt, hilft ein Gutachten, den tatsächlichen Wert nachzuweisen. Mehr zur Bewertung für das Finanzamt. | Sachverständige oder Gutachterausschuss |
| Zwangsversteigerung droht | Ein realistischer Preis für einen geplanten Verkauf vor dem Termin. Lesen Sie, wie ein geplanter Verkauf die Zwangsversteigerung abwenden kann. | wir, kostenlos |
Online-Rechner, Maklerbewertung oder Gutachten?
Stufe 1
Online-Bewertung
Unser Online-Tool zeigt eine erste Spanne. Amtliche Orientierung bietet der Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS-NRW, er rechnet mit einem Normobjekt. Beides ersetzt keine Besichtigung.
Kosten: kostenlos
Stufe 2
Maklerbewertung
Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an und vergleichen sie mit aktuellen Verkaufspreisen im Stadtteil. Die Grundlage für Ihren Angebotspreis.
Kosten: kostenlos und unverbindlich
Stufe 3
Gutachten
Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger für Immobilienbewertung oder auf Antrag der Gutachterausschuss der Stadt Dortmund. Sie brauchen es, wenn Gericht, Erbengemeinschaft oder Finanzamt beteiligt sind und der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss.
Kosten: je nach Wert und Aufwand
0,2 % + 1.400 €
Gebühr beim Gutachterausschuss: Grundgebühr bei einem ermittelten Wert bis 1 Mio. €: 0,2 % vom Wert plus 1.400 €, zuzüglich Umsatzsteuer. Besonderer Aufwand wird nach Zeit berechnet. Quelle: VermWertKostO NRW, Grundstücksmarktbericht Dortmund, Ziff. 11.
Welche Gutachtenart passt, ob Kurzgutachten oder ausführliches Verkehrswertgutachten, klären Sie vor der Beauftragung mit dem Sachverständigen. Achten Sie dabei auf seine Qualifikation, etwa eine öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung.
Was den Immobilienwert in Dortmund bestimmt
Den Wert einer Immobilie in Dortmund bestimmen vor allem drei Dinge: die Lage im Stadtteil, Baujahr und Zustand sowie die Objektart und die Nachfrage in Ihrem Teilmarkt.
Lagen und Stadtteile
Dortmund ist kein einheitlicher Markt. Der Gutachterausschuss wertet die Kaufpreise in sieben Marktgebieten aus, von der Innenstadt bis Hörde, und unterscheidet vier Wohnlagen von einfach bis sehr gut. Auch die Preise entwickeln sich nicht überall gleich. Ein Durchschnittspreis für ganz Dortmund sagt deshalb wenig über Ihre Wohnung im Kreuzviertel oder Ihr Haus in Aplerbeck. Wir vergleichen mit Verkäufen aus Ihrem Viertel.
Baujahr, Zustand und Energie
Bei Eigentumswohnungen trennt das Baujahr ganze Preisklassen, das zeigen die Spannen des Gutachterausschusses weiter unten. Innerhalb einer Baujahresklasse entscheidet dann der Zustand von Fenstern, Heizung, Dämmung und Bädern. Käufer rechnen fällige Sanierungen direkt in ihr Angebot ein, und der Energieausweis liegt bei jeder Besichtigung auf dem Tisch. Bringen Sie deshalb Rechnungen und Nachweise über Modernisierungen mit. Was belegt ist, fließt in Ihren Preis ein. Lesen Sie auch, wie Sanierungen den Verkaufspreis beeinflussen.
Objektart und Nachfrage
Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe entwickeln sich in Dortmund unterschiedlich. Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser bewerten Käufer vor allem nach der erzielbaren Miete. Und die meisten Käufer wohnen schon vor dem Kauf in Dortmund. Deshalb hilft es, wenn wir Ihren Markt kennen und vorgemerkte Kaufinteressenten haben. Mit unserem Käuferfinder sehen wir früh, wer nach einer Immobilie wie Ihrer sucht.
Erbbaurecht: Hier hilft kein Rechner
Steht Ihr Haus auf einem Erbbaugrundstück, gelten eigene Regeln. Mit dem amtlichen Immobilienrichtwert lässt sich laut Stadt Dortmund kein Wert für Erbbaurechte ermitteln. Restlaufzeit und Erbbauzins fließen in den Preis ein. Hier führt nur die persönliche Bewertung zu einem belastbaren Ergebnis.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Dortmund veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, kostenfrei abrufbar über BORIS-NRW. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Sie möchten wissen, wo Ihre Immobilie in diesem Bild steht?
Kontaktieren Sie uns, es lohnt sich!
Was sagen Kunden über uns
Bei dem Verkauf unseres Hauses waren wir mit Hr. Koch sehr zufrieden. Extrem kompetent, jederzeit gut informiert und auf alle Fragen passende Antworten. Von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Unterschrift beim Notar, wurden wir freundlich und zielgerichtet begleitet. Auch zukünftig wird Hr. Koch immer unser erster Ansprechpartner sein.
Jörg Troske
Meine Frau und ich haben uns bei Koch Immobilien super beraten gefühlt und waren insgesamt sehr zufrieden. Man merkt, dass es sich hier um einen Immobilienmakler mit viel Erfahrung handelt.
Thorsten Knorn
Ich bin total begeistert, Herr Koch hat uns eine ganz tolle Eigentumswohnung vermittelt. Er hat uns alles bis ins Detail erklärt, man kauft ja nicht jeden Tag eine Wohnung. Wir würden auch auf alles Wichtige hingewiesen. Ich kann Herrn Koch vorbehaltlos jedem nahe legen, der auf der Suche nach einem geeigneten Objekt ist.
Dietmar S.
Wettbewerbsrechtliche Hinweise: Die auf unserer Webseite abgebildeten Bewertungen und Referenzen sind von uns ausgewählt worden. Wir haben unter den sehr guten Bewertungen und Referenzen einige ausgewählt und nutzen dabei keinen Algorithmus oder sonstige Kriterien. Einziges Auswahlkriterium ist, dass uns diese Bewertungen sehr gefreut haben. Bei den in unserem Google Unternehmensprofil abgegebenen Bewertungen können wir nicht sicherstellen, dass es sich wirklich ausschließlich um Kunden von uns handelt, die dort Bewertungen abgeben, weil das Unternehmensprofil öffentlich zugänglich ist. Es kann sein, dass einzelne Personen, die nicht unsere Dienstleistungen in Anspruch genommen haben, dort eine Bewertung hinterlassen haben. Wir ergreifen keine Maßnahmen, eine Überprüfung vorzunehmen.
Immobilienpreise in Dortmund: amtliche Datenlage
Die Zahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund (Berichtsjahr 2024). Sie zeigen Wohnungseigentum mit 40 bis 110 m² Wohnfläche, Wiederverkäufe ohne Umwandlung, je m² Wohnfläche.
| Baujahr | Spanne je m² Wohnfläche |
|---|---|
| 1946–1975 | 1.990 €/m² |
| 1976–1995 | 2.230 €/m² |
| 1996–2009 | 2.830 €/m² |
| 2010–2022 | 3.710 €/m² |
Spanne je m² Wohnfläche, Wiederverkäufe, Berichtsjahr 2024. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 (S. 59), Gutachterausschuss Dortmund.
Das Baujahr entscheidet mit darüber, in welcher Spanne Ihre Wohnung liegt. Ein Online-Rechner, der nur die Wohnfläche kennt, bildet das nicht ab.
Neubau: Erstverkäufe neu errichteter Wohnungen liegen in einem anderen Preisbereich als ein Altbau. Vergleichen Sie Ihre Immobilie deshalb mit Objekten gleichen Baujahrs.
Bodenrichtwerte: typische Werte
- gute Lage
- 570 €/m²
- mittlere Lage
- 420 €/m²
- mäßige Lage
- 270 €/m²
Bodenrichtwerte für gebietstypischen Wohnungsbau, je m², Stichtag 01.01.2025 (Grundstücksmarktbericht 2025, S. 33). Die typischen Werte beschreiben den Markt allgemein und sind für die Bewertung eines einzelnen Grundstücks nicht geeignet. Den Wert für Ihre Lage zeigt BORIS-NRW.
Die Spannen sind keine Bewertung Ihres Objekts. Zustand, Lage im Stadtteil und Ausstattung entscheiden im Einzelfall. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Grundstücksmarktbericht 2025, Berichtsjahr 2024.
Diese Unterlagen brauchen wir für Ihre Bewertung
Aktueller Grundbuchauszug
Eigentümer beantragen ihn beim Amtsgericht Dortmund. Er zeigt Eigentum, Rechte und Belastungen wie Wohnrecht oder Grundschuld. Was darin steht, erklärt unser Beitrag zum Grundbuch.
Flurkarte und Lageplan
Erhalten Sie beim Vermessungs- und Katasteramt der Stadt Dortmund, auch online. Dort gibt es auch die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Aus Ihren Bauunterlagen. Fehlen sie, können Eigentümer die Bauakte im Bauaktenarchiv der Stadt Dortmund einsehen. Dafür brauchen Sie einen Termin und einen aktuellen Grundbuchauszug.
Energieausweis und Modernisierungsnachweise
Von Ihnen oder dem Aussteller. Mit vollständigen Unterlagen beginnt die Besichtigung ohne Rückfragen.
Bei Eigentumswohnungen
Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen hat Ihre Hausverwaltung.
Bei vermieteten Immobilien
Mietverträge und die letzte Nebenkostenabrechnung. Bei vermieteten Objekten entscheidet die Miete mit über den Wert.
Was Sie darüber hinaus für den Verkauf brauchen, zeigt unsere vollständige Unterlagenliste für den Verkauf.
Mit welchen Verfahren wir den Wert ermitteln
Welches Bewertungsverfahren passt, hängt von Ihrer Immobilie ab. Für die Wertermittlung kennt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren.
Vergleichswertverfahren
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke
Wir leiten den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage ab und ziehen die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses hinzu. Je mehr vergleichbare Verkäufe es in Ihrem Viertel gibt, desto genauer wird das Ergebnis. Für Dortmund ist das bei Wohnungen meist das passende Verfahren. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Vergleichswerten.
Ertragswertverfahren
Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeimmobilien
Entscheidend ist, welche Miete sich dauerhaft erzielen lässt und welche Kosten der Eigentümer trägt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Liegenschaftszinssätze, also die Verzinsung, mit der Käufer in Dortmund rechnen. Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigt unser Beitrag zum Ertragswertverfahren.
Sachwertverfahren
selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
Wenn es wenige vergleichbare Verkäufe gibt, werden Bodenwert und Gebäudewert addiert und über Sachwertfaktoren an den Dortmunder Markt angepasst. Diese Faktoren leitet der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Wie die Rechnung aussieht, zeigt unser Beitrag zum Sachwertverfahren.
Was unsere Bewertung leistet und was nicht
Unsere Immobilienbewertung Dortmund ist eine Marktbewertung durch einen Immobilienmakler. Sie ist eine verlässliche und belastbare Grundlage für Ihren Angebotspreis und den weiteren Verkaufsprozess.
Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Das erstellen Sachverständige oder der Gutachterausschuss. Bei Gericht, Erbfall oder Finanzamt wird meist ein solches Gutachten verlangt, unsere Einschätzung reicht dort nicht aus.
Wir geben auch keine Preiszusage und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Fragen Sie uns, ob Ihr Fall ein Gutachten braucht.
Ihre Ansprechpartner in Dortmund
Als etabliertes Immobilienunternehmen mit über 30 Jahren Erfahrung begleiten wir Eigentümer in Dortmund beim Verkauf von Immobilien, bei der Vermietung und der Verwaltung. Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) stehen wir für hohe Qualitätsstandards. Welche Objekte wir zuletzt vermittelt haben, zeigen unsere Referenzen. Wenn Sie nach der Bewertung verkaufen möchten, begleiten wir Sie von der Vermarktung bis zum Notartermin. Wie das abläuft, zeigt die Seite Ihre Immobilie mit uns verkaufen.
KOCH IMMOBILIEN IVD e.K., Märkische Straße 164, 44141 Dortmund. Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr erreichbar.
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung in Dortmund?
Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich, auch mit Besichtigung vor Ort. Ein Immobiliengutachten, etwa ein Verkehrswertgutachten, ist kostenpflichtig. Beim Gutachterausschuss der Stadt Dortmund richtet sich die Gebühr nach dem ermittelten Wert und dem Aufwand, festgelegt in der Gebührenordnung des Landes NRW. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar selbst. Ob Sie überhaupt einen Immobiliengutachter brauchen, klären wir gern vorab mit Ihnen.
Wie lange dauert die Bewertung?
Das Online-Tool zeigt Ihnen sofort eine erste Spanne. Für die Bewertung vor Ort vereinbaren wir einen Termin bei Ihnen. Liegen Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis bereit, geht es schneller, weil keine Rückfragen nötig sind. Das Ergebnis besprechen wir nach der Besichtigung persönlich mit Ihnen, den Termin dafür stimmen wir gemeinsam ab. Ein Verkehrswertgutachten dauert meist länger, weil es ausführlich begründet werden muss.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung ist eine erste Orientierung. Sie kennt Lage, Größe und Baujahr, aber nicht den Zustand, den Grundriss oder die Mikrolage. Auch der amtliche Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS-NRW rechnet mit einem Normobjekt. Die Stadt Dortmund weist ausdrücklich darauf hin, dass das Ergebnis kein Verkehrswert ist. Für Ihren Angebotspreis sehen wir uns die Immobilie deshalb vor Ort an.
Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten?
Nein, beim Hausverkauf und beim Verkauf einer Wohnung genügt in der Regel unsere Maklerbewertung. Käufer orientieren sich am Markt, und den kennen wir aus unseren eigenen Verkäufen in Dortmund. Ein Gutachten brauchen Sie vor allem bei Gericht, bei einer Scheidung ohne Einigung, im Streit unter Erben oder wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen möchten.
Was ist eine geerbte Immobilie wert?
Eine geerbte Immobilie ist meist ein bedeutender Vermögenswert im Nachlass. Welcher Wert zählt, hängt davon ab, wofür Sie ihn brauchen. Für die Frage, ob Sie verkaufen, vermieten oder behalten, reicht unsere kostenlose Bewertung. Für die Erbschaftsteuer oder wenn sich die Erben nicht einigen, ist meist ein Verkehrswertgutachten nötig. Wir helfen Ihnen, die Schritte in der richtigen Reihenfolge zu planen. Lesen Sie auch, ob Sie die geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen sollten.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Eigentümer in Dortmund finden die Bodenrichtwerte kostenlos in BORIS-NRW, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Dort finden Sie auch die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und Häuser, und ein schriftlicher Auszug ist ebenfalls kostenfrei. Für die Bewertung Ihres Hauses ist der Bodenrichtwert nur ein Baustein, denn er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für den Boden.
Können Sie auch eine vermietete Wohnung bewerten?
Ja. Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern zählt neben der Lage vor allem die Miete. Wir vergleichen sie mit dem Mietspiegel der Stadt Dortmund und prüfen Laufzeit und Nebenkosten. Für den Preis ist auch wichtig, an wen Sie verkaufen. Kapitalanleger rechnen mit der Rendite, Selbstnutzer mit dem Einzugstermin. Mehr dazu auf unserer Seite für Kapitalanleger, bei gewerblichen Objekten auf der Seite Gewerbeimmobilien.
In welchen Stadtteilen bewerten Sie?
In allen Dortmunder Stadtbezirken und im Umland. Dazu gehören zum Beispiel Innenstadt-West mit dem Kreuzviertel, Innenstadt-Ost mit dem Kaiserstraßenviertel, Hörde mit dem Phoenix-See, Hombruch mit Barop und Kirchhörde, Aplerbeck, Brackel, Eving, Scharnhorst, Huckarde, Lütgendortmund und Mengede. Außerdem sind wir in Herdecke, Witten, Bochum, Castrop-Rauxel, Lünen, Schwerte und Unna für Sie da. Postleitzahlen in Dortmund: 44135 bis 44388.