Immobilienbewertung fürs Finanzamt: Wann genügt die Einschätzung eines Maklers?

Wer den Wert einer Immobilie bestimmen lassen möchte, begegnet schnell verschiedenen Formen der Wertermittlung. Während Immobilienmakler häufig eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktpreises erstellen, gelten für steuerliche Zwecke andere Anforderungen. Besonders bei Erbschaften, Schenkungen oder steuerlichen Wertfeststellungen stellt sich deshalb die Frage, ob eine Maklerbewertung ausreicht oder ein formelles Verkehrswertgutachten notwendig ist.

Entscheidend ist dabei der Zweck der Bewertung. Eine professionelle Marktpreiseinschätzung durch einen Makler kann Eigentümern eine sehr gute Orientierung darüber geben, welcher Preis am Markt realistisch erzielbar erscheint. Sie eignet sich insbesondere als Grundlage für Verkaufsentscheidungen, die Festlegung eines Angebotspreises oder die Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie.

Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt ein bestimmter Immobilienwert nachgewiesen werden, gelten strengere Maßstäbe. Insbesondere beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sind die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Das Bewertungsgesetz stellt hierfür grundsätzlich auf die nach dem Baugesetzbuch erlassenen Wertermittlungsvorschriften ab. Eine reine Einschätzung des Marktpreises durch einen Makler erfüllt diese Anforderungen daher regelmäßig nicht.

Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten erfüllen unterschiedliche Aufgaben

Eine Immobilienbewertung durch einen Makler ist in erster Linie auf das tatsächliche Marktgeschehen ausgerichtet. Dabei fließen beispielsweise die Lage, der Zustand der Immobilie, vergleichbare Angebote und Verkäufe sowie die aktuelle Nachfrage in der Region in die Einschätzung ein. Das Ziel besteht darin, einen realistischen Marktpreis zu ermitteln und daraus eine passende Verkaufsstrategie abzuleiten.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten verfolgt dagegen einen anderen Zweck. Es dokumentiert den Wert einer Immobilie nach anerkannten Bewertungsmethoden und muss so aufgebaut sein, dass die Herleitung des Ergebnisses fachlich und rechtlich nachvollzogen werden kann. Diese formale Nachvollziehbarkeit ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Bewertung gegenüber Behörden oder Gerichten verwendet werden soll.

Für steuerliche Verfahren kommt es deshalb nicht allein darauf an, ob ein ermittelter Wert plausibel erscheint. Entscheidend ist vielmehr, ob der erforderliche Nachweis in einer anerkannten Form geführt wird. Nach der Rechtsprechung erfolgt dies regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Eine einfache Wertangabe oder eine informelle Markteinschätzung reicht dafür üblicherweise nicht aus.

In welchen Fällen verlangt das Finanzamt einen belastbaren Wertnachweis?

Besonders wichtig wird die Abgrenzung, wenn das Finanzamt für steuerliche Zwecke einen Grundstückswert feststellt und der Eigentümer beziehungsweise Steuerpflichtige davon ausgeht, dass der tatsächliche Wert der Immobilie darunter liegt. Eine solche Situation kann beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung entstehen.

In diesen Fällen genügt es nicht, lediglich einen niedrigeren Marktwert für wahrscheinlich zu halten. Der geringere Wert muss entsprechend den gesetzlichen Vorgaben nachgewiesen werden. § 198 des Bewertungsgesetzes sieht ausdrücklich vor, dass ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen ist, wenn dieser nachgewiesen werden kann.

Die Rechtsprechung stellt dabei klar, dass dieser Nachweis vom Steuerpflichtigen zu führen ist. Üblicherweise kann er durch ein geeignetes Sachverständigengutachten erbracht werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen. Bloße Angaben der Beteiligten, einfache Schätzungen oder Unterlagen ohne ausreichende fachliche Grundlage erfüllen diese Anforderungen dagegen in der Regel nicht.

Warum die Einschätzung eines Maklers trotzdem wertvoll sein kann

Auch wenn eine Maklerbewertung den formellen Nachweis gegenüber dem Finanzamt häufig nicht ersetzt, kann sie bei der Einordnung des Immobilienwerts eine wichtige Rolle spielen. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den regionalen Markt und kann häufig früh erkennen, ob ein vom Finanzamt angesetzter Wert mit den tatsächlichen Marktverhältnissen übereinstimmt oder ob eine deutliche Abweichung besteht.

Dabei können unter anderem die konkrete Lage der Immobilie, ihr baulicher Zustand, Besonderheiten des Grundstücks sowie die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage lässt sich besser einschätzen, ob eine weitergehende Prüfung sinnvoll erscheint und ob sich die Beauftragung eines förmlichen Gutachtens wirtschaftlich lohnen könnte.

Gerade bei besonderen Immobilien oder größeren Differenzen zwischen dem steuerlich angesetzten Wert und dem am Markt realistisch erzielbaren Preis kann eine professionelle Maklereinschätzung deshalb eine sinnvolle erste Orientierung bieten. Für das eigentliche steuerliche Verfahren sollte jedoch rechtzeitig geprüft werden, ob ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen erforderlich ist. Dadurch lassen sich unnötige Ausgaben, Verzögerungen und spätere Unklarheiten vermeiden.

Die passende Bewertungsform hängt vom jeweiligen Zweck ab

Bezeichnungen wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten werden im Alltag häufig miteinander vermischt. Tatsächlich unterscheiden sich die einzelnen Bewertungsformen jedoch deutlich hinsichtlich ihrer Zielsetzung und ihrer rechtlichen Bedeutung.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte und zunächst wissen will, welcher Preis am Markt realistisch ist, kann mit einer professionellen Maklereinschätzung bereits eine geeignete Grundlage erhalten. Soll ein Immobilienwert dagegen in einem steuerlichen Verfahren gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, sind die formellen Anforderungen wesentlich höher.

Eigentümer sollten deshalb bereits vor der Beauftragung einer Wertermittlung klären, wofür sie die Bewertung benötigen. So lässt sich vermeiden, dass eine grundsätzlich fundierte Einschätzung später für den vorgesehenen Zweck nicht anerkannt wird. Ein qualifizierter Immobilienmakler kann dabei zunächst eine realistische Einordnung des Marktwerts vornehmen und aufzeigen, ob weitere Schritte sinnvoll erscheinen. Für einen verbindlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt sollte anschließend geprüft werden, ob zusätzlich ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich ist.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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