Sachwertverfahren bei Immobilien: So funktioniert die Bewertung

Für die professionelle Wertermittlung einer Immobilie stehen grundsätzlich drei anerkannte Bewertungsverfahren zur Verfügung. Eines davon ist das Sachwertverfahren. Welche Methode eingesetzt wird, hängt unter anderem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der verfügbaren Marktdaten ab. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann in Betracht, wenn weder das Vergleichswertverfahren noch das Ertragswertverfahren vorrangig geeignet sind.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn es in der jeweiligen Region nur wenige vergleichbare Immobilien gibt oder wenn das Objekt nicht in erster Linie zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt wird. Beim Sachwertverfahren stehen vor allem der Wert des Grundstücks sowie die vorhandene Bausubstanz im Mittelpunkt. Da zahlreiche Faktoren berücksichtigt und miteinander verrechnet werden müssen, sollte die Bewertung von einem qualifizierten Sachverständigen oder einem erfahrenen Immobilienprofi vorgenommen werden.

Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Gerade bei Immobilien, für die nur wenige geeignete Vergleichsobjekte vorhanden sind, kann diese Bewertungsmethode eine sinnvolle Grundlage für die Wertermittlung darstellen.

Auch besondere Immobilien, die sich aufgrund ihrer Bauweise, Ausstattung oder Nutzung nur schwer mit anderen Objekten vergleichen lassen, können nach dem Sachwertverfahren bewertet werden. Das gilt unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls für denkmalgeschützte Gebäude, sofern nicht beispielsweise das Ertragswertverfahren für die konkrete Immobilie besser geeignet ist.

Welche Bewertungsmethode letztlich angewendet werden sollte, lässt sich deshalb nicht allein anhand der Gebäudeart entscheiden. Maßgeblich sind immer die individuellen Eigenschaften der Immobilie und der konkrete Anlass der Wertermittlung.

Welche Faktoren fließen in den Sachwert ein?

Im Zentrum des Sachwertverfahrens stehen der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Für das Grundstück wird zunächst ermittelt, welchen Wert der Grund und Boden besitzt. Bei der Bewertung des Gebäudes spielen insbesondere die Herstellungskosten der baulichen Anlagen eine Rolle.

Darüber hinaus werden unter anderem Außenanlagen und gegebenenfalls weitere bauliche oder sonstige Anlagen berücksichtigt. Auch das Baujahr, durchgeführte Modernisierungen und der allgemeine Zustand der Immobilie haben Einfluss auf das Ergebnis.

Besteht beispielsweise ein erheblicher Instandhaltungs- oder Reparaturstau, kann sich dies wertmindernd auswirken. Umgekehrt können umfangreiche Modernisierungen dazu beitragen, die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer beziehungsweise die Bewertung der vorhandenen Gebäudesubstanz positiv zu beeinflussen.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen zunächst getrennt voneinander berechnet. Anschließend werden beide Werte zusammengeführt. Auf diese Weise entsteht zunächst ein vorläufiger Sachwert der Immobilie.

Dieser rechnerische Wert bildet den tatsächlichen Immobilienmarkt jedoch noch nicht vollständig ab. Deshalb wird der vorläufige Sachwert mithilfe eines sogenannten Sachwertfaktors an die Verhältnisse des regionalen Immobilienmarktes angepasst. Daraus ergibt sich der marktangepasste vorläufige Sachwert. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen anschließend zusätzlich berücksichtigt werden, wenn sie den Wert der Immobilie beeinflussen.

Damit verbindet das Sachwertverfahren die rechnerisch ermittelten Werte von Grundstück und Gebäude mit den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Immobilienmarktes.

Welche Bedeutung hat der Bodenwert?

Der Bodenwert bildet einen wichtigen Bestandteil des Sachwertverfahrens. Für seine Ermittlung wird häufig der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt herangezogen und mit der Grundstücksfläche in Beziehung gesetzt.

Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind unter anderem Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke innerhalb bestimmter Gebiete. Dadurch spiegeln die Bodenrichtwerte die lokalen Verhältnisse des Grundstücksmarktes wider.

Allerdings bedeutet ein bestimmter Bodenrichtwert nicht automatisch, dass jedes Grundstück innerhalb eines Gebietes exakt denselben Quadratmeterwert besitzt. Je nach Beschaffenheit, Lage und weiteren Grundstücksmerkmalen können im Rahmen einer fachgerechten Bewertung Anpassungen notwendig sein.

Wie wird der Gebäudesachwert berechnet?

Für die Ermittlung des Gebäudesachwertes gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Vereinfacht betrachtet geht es darum, die durchschnittlichen Herstellungskosten der vorhandenen baulichen Anlagen zu bestimmen und diese an den tatsächlichen Zustand der Immobilie anzupassen.

Als Grundlage werden in der Regel sogenannte Normalherstellungskosten herangezogen. Diese werden unter anderem mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes verknüpft. Hinzukommen gegebenenfalls die Herstellungskosten für Außenanlagen sowie weitere Anlagen.

Die ermittelten Herstellungskosten werden entsprechend den vorgesehenen Bewertungsregeln angepasst. Außerdem wird berücksichtigt, dass ein älteres Gebäude nicht mehr denselben Wert besitzt wie ein vergleichbarer Neubau. Diese Alterswertminderung fließt deshalb ebenfalls in die Berechnung ein. Das Ergebnis bildet den vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen.

Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist

Das Sachwertverfahren wirkt in seinen Grundzügen zunächst nachvollziehbar: Grundstückswert und Gebäudewert werden ermittelt, zusammengeführt und anschließend an die Marktsituation angepasst. In der praktischen Anwendung ist die Berechnung jedoch wesentlich komplexer.

Bereits die zutreffende Einordnung der Normalherstellungskosten, der Alterswertminderung, des Sachwertfaktors oder besonderer objektspezifischer Merkmale erfordert Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse. Auch die Frage, ob das Sachwertverfahren überhaupt die passende Bewertungsmethode darstellt, sollte fachlich geprüft werden.

Ein lokaler Qualitätsmakler oder qualifizierter Sachverständiger kann einschätzen, welches Verfahren für die jeweilige Immobilie sinnvoll ist und welche Besonderheiten bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Eine professionelle Bewertung schafft damit eine verlässlichere Grundlage für wichtige Entscheidungen rund um Verkauf, Kauf oder weitere Planungen mit der Immobilie.

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie kennen oder planen einen Verkauf? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne bei der professionellen Einordnung Ihrer Immobilie.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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