Steuern beim Immobilienverkauf: Wann wird der Verkaufsgewinn steuerpflichtig?

Wer eine privat gehaltene Immobilie verkauft, muss auf den erzielten Gewinn nicht automatisch Steuern zahlen. Besonders bei langjährigem Besitz oder einer selbst genutzten Immobilie kann der Verkauf einkommensteuerfrei bleiben. Entscheidend sind jedoch der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung sowie die Art der Nutzung. Umgangssprachlich wird eine mögliche Besteuerung häufig als „Spekulationssteuer“ bezeichnet – tatsächlich handelt es sich um die Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft.

Grundsätzlich kann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Steuerfrei kann der Verkauf auch innerhalb dieser Frist bleiben, wenn die Immobilie durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf selbst bewohnt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken diente. Dabei müssen keine drei vollständigen Jahre zusammenkommen.

Wann bleibt der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie steuerfrei?

Für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, bestehen damit wichtige Ausnahmen von der Zehnjahresfrist. Wer beispielsweise eine Immobilie kauft, sie seitdem ausschließlich selbst nutzt und anschließend verkauft, kann auch bei einer Besitzdauer von weniger als zehn Jahren unter die Steuerbefreiung fallen.

Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn sich die Eigennutzung über das Verkaufsjahr und die beiden vorherigen Kalenderjahre erstreckt. Nach der Rechtsprechung ist dafür kein voller Zeitraum von drei Jahren erforderlich. Entscheidend ist ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, wobei das mittlere Kalenderjahr grundsätzlich vollständig von der Eigennutzung erfasst sein muss.

Anders sieht es regelmäßig bei vermieteten Immobilien aus. Werden diese innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft und greift keine Ausnahme, kann ein erzielter Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.

Warum eine Scheidung steuerliche Folgen beim Immobilienverkauf haben kann

Besondere Aufmerksamkeit ist bei gemeinsam erworbenen Immobilien im Fall einer Trennung oder Scheidung erforderlich. Haben Ehepartner eine Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft und soll diese nach der Trennung verkauft werden, kann die steuerliche Situation komplizierter werden.

Problematisch kann insbesondere der Auszug eines Miteigentümers sein. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein ausgezogener Ehegatte seinen Miteigentumsanteil grundsätzlich nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn nur noch der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame Kind in der Immobilie wohnen. Erfolgt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, kann deshalb für den ausgezogenen Eigentümer ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.

Ob ein schneller Verkauf, ein späterer Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder eine zwischenzeitliche andere Nutzung wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt vom Einzelfall ab. Neben dem aktuellen Immobilienwert sollten deshalb auch die möglichen steuerlichen Konsequenzen frühzeitig berücksichtigt und mit einem Steuerberater geklärt werden.

Was gilt beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Zehnjahresfrist nicht automatisch mit dem Erbfall neu. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Hat der Erblasser die Immobilie also bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann ein späterer Verkauf durch den Erben deshalb regelmäßig außerhalb der steuerlich relevanten Veräußerungsfrist liegen.

Auch die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken durch den Rechtsvorgänger kann bei einem unentgeltlichen Erwerb für die steuerliche Beurteilung von Bedeutung sein. Deshalb sollte bei einem geerbten Haus oder einer geerbten Wohnung nicht allein auf das Datum des Erbfalls geschaut werden.

Davon zu unterscheiden ist die Erbschaftsteuer. Sie folgt eigenen Regeln und darf nicht mit der Besteuerung eines späteren Verkaufs verwechselt werden. Für ein sogenanntes Familienheim bestehen unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen, insbesondere für Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner sowie für Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Zu den Voraussetzungen gehört grundsätzlich die unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber; bei Kindern ist die Begünstigung zudem auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, sofern keine gesetzlich anerkannten zwingenden Gründe vorliegen.

Wie wird ein teilweise selbst genutztes Mehrfamilienhaus behandelt?

Auch bei einem privat gehaltenen Zwei- oder Mehrfamilienhaus spielt die Zehnjahresfrist eine Rolle. Wird ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, muss steuerlich zwischen den unterschiedlich genutzten Bereichen unterschieden werden.

Erfüllt der selbst genutzte Gebäudeteil die Voraussetzungen der Steuerbefreiung, kann der darauf entfallende Anteil des Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgenommen sein. Für die Aufteilung von Anschaffungskosten und Verkaufspreis wird grundsätzlich das Verhältnis der Nutzflächen herangezogen, sofern dieses nicht zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Der vermietete Teil kann dagegen bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist weiterhin steuerpflichtig sein.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlichen Nutzungsarten ist eine individuelle steuerliche Prüfung daher besonders wichtig. Eine einfache Betrachtung des Gesamtverkaufspreises reicht häufig nicht aus.

Wie wird ein steuerpflichtiger Verkaufsgewinn berechnet?

Fällt der Verkauf unter § 23 EStG, wird nicht der gesamte Verkaufspreis versteuert, sondern grundsätzlich der daraus resultierende Gewinn. Vereinfacht ergibt sich dieser aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den berücksichtigungsfähigen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie den relevanten Werbungskosten. Bei zuvor vermieteten Immobilien können außerdem bereits geltend gemachte Abschreibungen Einfluss auf die Berechnung haben.

Wurde eine Immobilie beispielsweise für 300.000 Euro erworben und sechs Jahre später für 350.000 Euro verkauft, beträgt die reine Wertdifferenz zunächst 50.000 Euro. Der tatsächlich steuerlich relevante Gewinn kann davon jedoch abweichen, weil unter anderem berücksichtigungsfähige Anschaffungsnebenkosten, Veräußerungskosten und gegebenenfalls Abschreibungen in die Berechnung einfließen.

Für private Veräußerungsgeschäfte gilt aktuell außerdem eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Bleibt der Gesamtgewinn aus solchen Geschäften unter dieser Grenze, ist er steuerfrei. Wichtig ist die Bezeichnung als Freigrenze: Wird sie erreicht oder überschritten, ist nicht lediglich der Betrag oberhalb von 1.000 Euro relevant.

Die Höhe der tatsächlichen Steuer lässt sich deshalb nicht mit einem pauschalen Prozentsatz angeben. Ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn wird im Rahmen der Einkommensteuer berücksichtigt, sodass die persönliche steuerliche Situation des Verkäufers eine wesentliche Rolle spielt.

Warum sich die steuerliche Prüfung vor dem Verkauf lohnt

Ob beim Immobilienverkauf Steuern anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. Kaufdatum, Verkaufszeitpunkt, Eigennutzung, Vermietung, Erbschaft oder eine vorausgegangene Trennung können das Ergebnis erheblich beeinflussen. Gerade wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wurde, sollte die steuerliche Situation deshalb möglichst vor Beginn des Verkaufsprozesses geklärt werden.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann den aktuellen Marktwert einschätzen und dabei helfen, einen sinnvollen Verkaufszeitpunkt sowie eine passende Vermarktungsstrategie zu entwickeln. Für die verbindliche Beurteilung der persönlichen Steuerfolgen ist jedoch ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie und möchten wissen, welchen Preis Sie am Markt erzielen können? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie beim Verkauf und vermitteln bei Bedarf auch den Kontakt zu einem Steuerexperten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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