Was erwartet mich beim Notartermin für den Immobilienkauf?

Ist die passende Immobilie gefunden und sind sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Bedingungen einig, steht mit dem Notartermin ein entscheidender Schritt bevor. Für viele Beteiligte ist eine Immobilienbeurkundung ungewohnt. Wer weiß, was vor, während und nach dem Termin passiert, kann der Unterzeichnung jedoch deutlich entspannter entgegensehen.

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland an eine besondere Form gebunden: Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Der Notartermin ist damit keine bloße Formalität, sondern eine gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung für einen wirksamen Grundstückskaufvertrag.

Die Aufgabe des Notars besteht dabei nicht nur darin, Unterschriften entgegenzunehmen. Er sorgt für eine rechtssichere Vertragsgestaltung, erläutert die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen und begleitet anschließend auch die Abwicklung des Kaufvertrags. Dabei ist der Notar zur Unparteilichkeit verpflichtet und steht somit nicht ausschließlich auf der Seite des Käufers oder des Verkäufers.

Gute Vorbereitung beginnt bereits vor dem Termin

In der Regel erhalten Käufer und Verkäufer den Entwurf des Kaufvertrags bereits vor der eigentlichen Beurkundung. So besteht ausreichend Gelegenheit, den Vertrag in Ruhe zu lesen und offene Punkte rechtzeitig mit dem Notariat zu besprechen.

Besonders wichtig ist dies bei Verbraucherverträgen, für die die gesetzlichen Schutzvorschriften gelten. Bei entsprechenden Immobiliengeschäften soll der Vertragsentwurf dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Die Zeit dient ausdrücklich dazu, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen und mögliche Fragen zu klären.

Käufer und Verkäufer sollten diese Gelegenheit nutzen und insbesondere darauf achten, ob die zuvor getroffenen Vereinbarungen korrekt wiedergegeben sind. Dazu können beispielsweise Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, übernommenes Inventar, bekannte Belastungen oder besondere Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie gehören.

Wer einzelne Formulierungen nicht versteht oder Änderungswünsche hat, muss damit nicht bis zum Beurkundungstermin warten. Fragen können bereits im Vorfeld an das Notariat gerichtet werden. Auch beim Termin selbst besteht noch die Möglichkeit, Unklarheiten zu besprechen und den Vertragsentwurf anzupassen.

Zum Termin sollte außerdem ein gültiges Ausweisdokument mitgebracht werden. Der Notar muss sich Gewissheit über die Identität der beteiligten Personen verschaffen.

Was passiert während des Notartermins?

Zu Beginn werden die Personalien der Beteiligten festgestellt und die notwendigen Formalitäten geklärt. Anschließend wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Was auf den ersten Blick etwas ungewöhnlich erscheinen mag, erfüllt einen wichtigen Zweck: Alle Beteiligten sollen genau wissen, welche Vereinbarungen sie treffen und welche rechtlichen Folgen daraus entstehen.

Der Notar erläutert dabei wichtige Vertragsbestandteile und beantwortet Fragen. Bestehen Unklarheiten, sollte niemand aus Scheu schweigen. Gerade dafür ist die Beurkundung vorgesehen. Der Notar soll den Willen der Beteiligten ermitteln, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts informieren.

Auch Änderungen sind zu diesem Zeitpunkt grundsätzlich noch möglich. Stellen Käufer oder Verkäufer während des Vorlesens fest, dass eine Vereinbarung anders formuliert werden soll oder ein Punkt nicht dem Besprochenen entspricht, kann der Vertrag vor der Unterzeichnung entsprechend angepasst werden.

Wichtig ist allerdings, die Rolle des Notars richtig einzuordnen. Er sorgt für die rechtliche Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags, bewertet aber beispielsweise nicht, ob der vereinbarte Kaufpreis wirtschaftlich günstig ist oder ob sich die Immobilie baulich in einem guten Zustand befindet. Für Fragen zum Marktwert kann ein Immobilienmakler und für technische oder bauliche Fragen gegebenenfalls ein Sachverständiger der geeignetere Ansprechpartner sein.

Mit der Unterschrift wird es verbindlich

Sind alle Fragen beantwortet und stimmen Käufer und Verkäufer dem Vertragsinhalt zu, wird die Urkunde von den Beteiligten und dem Notar unterzeichnet. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich.

Deshalb sollten wichtige Fragen möglichst geklärt sein, bevor die Unterschriften geleistet werden. Ein Immobilienkauf ist schließlich kein Geschäft, bei dem Käufer oder Verkäufer grundsätzlich davon ausgehen sollten, die Entscheidung nach dem Termin ohne Weiteres wieder rückgängig machen zu können.

Mit der Unterschrift ist die gesamte Abwicklung allerdings noch lange nicht abgeschlossen. Vor allem bedeutet sie nicht, dass der Käufer bereits unmittelbar als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Was geschieht nach der Beurkundung?

Nach dem Notartermin übernimmt das Notariat zahlreiche weitere Schritte. Dazu gehört typischerweise die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, Behörden und gegebenenfalls beteiligten Banken. Der Käufer wird in der Regel zunächst durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert. Müssen noch Belastungen des Verkäufers aus dem Grundbuch entfernt werden, kümmert sich das Notariat auch um die notwendigen Unterlagen für die sogenannte Lastenfreistellung.

Auch der Kaufpreis wird normalerweise nicht direkt am Tag der Beurkundung überwiesen. Zunächst müssen die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sein. Der Notar prüft diese und informiert den Käufer anschließend über die Kaufpreisfälligkeit. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Käufer sein Geld nicht zahlt, ohne beim späteren Eigentumserwerb ausreichend abgesichert zu sein.

Ist der Kaufpreis vollständig bezahlt und liegen auch die weiteren Voraussetzungen vor, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Rechtlicher Eigentümer der Immobilie wird der Käufer grundsätzlich erst mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch.

Davon zu unterscheiden ist der sogenannte wirtschaftliche Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Zu welchem Zeitpunkt der Käufer beispielsweise die Immobilie übernehmen darf, ihm mögliche Mieterträge zustehen oder er laufende Kosten tragen muss, wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig wird dieser Übergang an die Zahlung des Kaufpreises geknüpft.

Auch die Finanzierung kann beim Notar eine Rolle spielen

Wird der Immobilienkauf mithilfe eines Darlehens finanziert, verlangt die Bank üblicherweise eine Sicherheit. Häufig wird dafür eine Grundschuld bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die hierfür notwendigen notariellen Schritte werden mit dem Notariat abgestimmt und gehören zur Vorbereitung der Finanzierung.

Käufer sollten daher rechtzeitig mit ihrer Bank klären, welche Unterlagen für die Grundschuldbestellung benötigt werden, damit die Finanzierung und die Abwicklung des Kaufvertrags reibungslos ineinandergreifen können.

Gut vorbereitet zum entscheidenden Termin

Der Notartermin ist ein wichtiger Meilenstein beim Immobilienkauf, aber kein Grund zur Nervosität. Wer den Vertragsentwurf vorher aufmerksam liest, offene Fragen anspricht und die getroffenen Vereinbarungen überprüft, schafft gute Voraussetzungen für eine sichere Beurkundung.

Auch ein erfahrener Immobilienmakler kann Käufer und Verkäufer im Vorfeld unterstützen, den Ablauf koordinieren und dafür sorgen, dass die für den Verkauf relevanten Informationen rechtzeitig zusammengetragen werden. Die rechtliche Gestaltung und Beurkundung des Kaufvertrags selbst bleibt jedoch Aufgabe des Notars.

Sicher begleitet bis zum Immobilienabschluss

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und wünschen sich Unterstützung auf dem Weg zum Notartermin? Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie von der Vorbereitung bis zur erfolgreichen Übergabe.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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